Actualités Syndic de Copropriété

26/02/2021

Les charges de copropriété : À quoi cela correspond-il ?

Les charges de copropriété sont obligatoires et essentielles à la gestion et à l'entretien de la copropriété. Ces charges concernent l'ensemble des copropriétaires qui les financent collectivement.

Elles sont prévues dans le budget prévisionnel voté lors de l'assemblée générale et sont appelées " charges courantes ". Il se peut que des charges exceptionnelles se rajoutent, elles font également l'objet d'un vote en assemblée générale.

Deux types de charges courantes :
" générales " liées aux dépenses engagées pour assurer
• l'administration et la gestion de la copropriété
• l'entretien de l'immeuble
• la conservation de l'immeuble
Tous les copropriétaires doivent participer au paiement des charges générales, qu'ils soient directement concernés ou non par la dépense engagée.

" particulières " liées aux dépenses engagées pour assurer
• les services collectifs
• les équipements communs
Les frais des charges particulières sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité objective que représente chaque service et équipement part rapport à leur lot de copropriété.

Plus de détails sur les charges de copropriété sur le site de la FNAIM.

18/02/2021

Copropriété : le retour du plan pluriannuel de travaux ?

Le projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets enregistré à l’Assemblée Nationale le 10 février 2021 (issu des propositions de la convention citoyenne pour le climat) comporte un article 44 qui signe le retour du plan pluriannuel de travaux pour les immeubles en copropriété achevés depuis plus de 15 ans.

Corolaire du fonds travaux et du DTG, ce plan « vise à faciliter la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les immeubles en copropriété et à favoriser l’entretien de ce parc d’immeubles vieillissant et nécessitant de lourds investissements » selon l’exposé des motifs de ce projet de loi.

08/02/2021

Copropriété : égalité des voix et abus de majorité

La Cour de cassation a pu juger dans un arrêt du 22 octobre 2020 n°18-25921 qu’un abus de majorité peut être relevé et entraîner la nullité d’une décision d’assemblée générale, quand bien même le vote abouti à une égalité des voix.

La Haute Cour confirme que l’égalité de voix n’empêche pas de caractériser un tel abus de la part d’un copropriétaire dès lors que son vote n'est pas conforme à l'intérêt collectif.

19/01/2021

Prorogation des contrats des syndics et des mandats du conseil syndical

Les contrats de syndics ainsi que les mandats des membres du conseil syndical expirant entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020 sont prolongés jusqu'à la prise d'effet des contrats de syndics et des mandats du conseil syndical votés en assemblée générale. Cette dernière devra avoir lieu impérativement au plus tard le 31 janvier 2021.

Cette prolongation automatique n'est pas applicable lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant le 19 novembre 2020, les membres d'un conseil syndical ou bien un syndic dont le contrat prend effet à compter du 29 octobre 2020.

La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement.

A noter : pour toute assemblée déjà convoquée entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic doit informer à tout moment les copropriétaires qu'ils prendront leurs décisions par le moyen exclusif du vote par correspondance et qu'ils bénéficient à cette fin d'un nouveau délai pour lui transmettre leurs formulaires de vote. Les décisions du syndicat de copropriétaires sont prises au plus tard le 31 janvier 2021.

Pour mémoire, François Gautard Immobilier assure la gestion courante d'immeubles implantés sur Tours et l'Indre-et-Loire. Vous pouvez nous contacter pour connaître nos prestations ou télécharger notre contrat type de syndic de copropriété.

11/01/2021

Copropriété : modalités de jouissance d’un lot et atteinte aux droits des copropriétaires

La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 2 décembre 2020 n°18-04932, fait une stricte application de l’article 26 avant-dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965.

Les juges versaillais jugent dans cette affaire que si le règlement de copropriété stipule qu’un lot à usage commercial pourra être exploité 24H /24H jour et nuit sans interruption, une assemblée ne peut modifier ces modalités de jouissance.

Pour mémoire, cet article dispose que « l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. »

09/12/2020

Copropriété : nouvelles dispositions dérogatoires Covid

L'ordonnance du 25 mars 2020 permet aux syndics de tenir des assemblées générales dématérialisées sans la présence physique des copropriétaires. Cette mesure devait prendre fin au 31 janvier 2020.

L'ordonnance du 18 novembre 2020 permet aux syndics de repousser cette date au 1er avril 2021.
Si le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires seront prises au seul moyen du vote par correspondance.

Retrouvez les nouvelles dispositions dérogatoires sur Galian.fr

27/10/2020

Copropriété : Plan de relance MaPrimeRénov'Copro

MaPrimeRénov'Copro permet de financer les travaux de rénovation énergétique des parties communes des copropriétés dont les devis auront été signés à compter du 1er octobre 2020.

Une aide unique est versée au syndicat de copropriétaires pour le financement des travaux de rénovation globale permettant 35% de gain énergétique minimum après travaux.

Pour pouvoir bénéficier de cette aide, il faut que l'ensemble des copropriétés soient composées de minimum 75% de lot d'habitation principale et qu'elles soient immatriculées au registre national des copropriétés.

Le calcul de MaPrimeRénov'Copro est de 25% de la quote-part des travaux dans la limite de 3 750€/logement.
Pour les copropriétés avec une étiquette énergétique F ou G, une aide complémentaire de 500€/logement peut être attribuée. Les copropriétés qualifiées de "fragiles" ou situées dans un quartier en renouvellement urbain (NPNRU) peuvent accéder à une aide complémentaire de 3 000€/logement.

Les dossiers pour MaPrimeRénov'Copro pourront être déposés à partir du 1er janvier 2021.

Pour plus de renseignements, rendez-vous sur le site du ministère de l'Économie des finances et de la relance.

12/10/2020

Copropriété : travaux et annexion des contrats à l'ordre du jour

La Cour de cassation, dans une récente décision, juge qu’il n'était pas nécessaire d'annexer les contrats et études à la convocation d’assemblée générale pour faire voter régulièrement des travaux sur des balcons (sur le fondement de l’article 11 du décret du 17 mars 1967).

La Cour confirme l’analyse des magistrats d’appel qui ont pu juger que les documents qui étaient joints à la convocation étaient suffisants pour permettre le vote régulier des travaux. En l’espèce, le syndic avait joint à sa convocation un tableau récapitulatif qui intégrait différents chiffrages relatifs aux travaux à réaliser.

La Haute Cour confirme également que si ces travaux sont indissociables, un vote unique est possible.

02/10/2020

Newsletter octobre 2020

En ce debut de rentrée, ne manquez pas notre Newsletter du mois d'octobre ! De nombreux sujets au sommaire de cette newsletter :

Gestion locative :
• Aides au logement, ce qui va changer à partir de janvier 2021
• Rénovation énergétique des biens loués

Syndic :
• Assemblée Générale des copropriétés reportée jusqu'au 31 janvier

COVID-19 :
• L'Indre-et-Loire classée zone rouge

Notre actualité :
• Le caducée VESTA retiré aux professionnels de l'immobilier
• Où se garer pour venir nous rencontrer

21/09/2020

Délai de prescription de l'action du syndicat pour faire cesser une location irrégulière

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 28 mai 2020 n°19-12908, affirme que les actions visant à faire respecter le règlement de copropriété ne courent que du jour où le syndicat a connaissance de la location irrégulière et non du jour de la conclusion du premier bail comme l’avait retenu à tort la cour d’appel.

Cette solution sera appréciée des syndicats de copropriétaires notamment dans leurs actions visant à faire cesser les locations de courte durée du type Airbnb. Précisons que cette décision a été rendue sous l’empire de l’ancien article 42 de la loi du 10 juillet 1965 concernant une prescription décennale (au lieu de la prescription quinquennale actuelle qui renvoie expressément aux conditions de l’article 2224 du Code civil).

28/08/2020

Copropriété : droit de surélévation converti en nature

La Cour de cassation, dans un récent arrêt, juge que la décision de l’assemblée générale de céder les droits de surélévation à un tiers en contrepartie de l’obligation pour l’acquéreur de réaliser des travaux de rénovation n’est pas contraire aux dispositions de l’article 16-1 de la loi de 1965 (relatif à la répartition du prix entre les copropriétaires).

En l’espèce les copropriétaires avaient décidé en assemblée de céder les droits à construire en surélévation à une société, le paiement du prix était converti en obligation pour l'acquéreur de réaliser les travaux de rénovation sur les parties communes conformément à un cahier des charges annexé au projet de promesse de vente du droit de surélever.

21/08/2020

Pourquoi l'enseigne VESTA a disparu de notre site internet et de nos documents ?

Depuis la loi ELAN (Évolution du Logement et Aménagement Numérique) du 23 novembre 2018, les titres d’agent immobilier, de syndic de copropriété et d’administrateur de biens sont reconnus officiellement.

Dans ce contexte, la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) a créé un nouveau symbole : le caducée VESTA, symbole des professionnels de l'immobilier inauguré fin 2019.

Après l'appel à la justice du Conseil Supérieur du Notariat, ce nouveau symbole a été jugé très proche du caducée des notaires, la justice ayant estimé qu'il pouvait créer la confusion avec ce dernier.

C'est à l'issue de cette décision de justice que François Gautard Immobilier ne fait plus apparaître le caducée Vesta sur tous ses supports.

14/08/2020

Consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude

L’ordonnance n°2020-866 du 15 juillet 2020 est venue introduire un article 6-2 dans la loi du 6 juillet 1989 et modifier les articles 18-1 et 24-9 de la loi du 10 juillet 1965. Cette ordonnance est complétée par un premier décret d’application n°2020-886 du 20 juillet 2020. Ainsi, à partir du 25 octobre 2020, les copropriétaires d’un immeuble équipé d’une installation centrale de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire recevront une information détaillée sur la consommation d’énergie de leur bien immobilier, en même temps que leur convocation à l’assemblée générale annuelle.

De même, l’article 6-2 précité de la loi de 1989 dispose que lorsque « l’immeuble est équipé d’une installation centrale de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire et muni des dispositifs d’individualisation des frais télé-relevables prévus à l’article L. 241-9 du code de l’énergie, le bailleur transmet au locataire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son local privatif ».

Il s’agit de renforcer l’information des abonnés en organisant la transmission par le fournisseur de chaleur ou de froid d’une note d’information aux propriétaires de l’immeuble ou au syndicat des copropriétaires, qui détaille la facturation au moins une fois par an.

20/03/2020

Coronavirus : le gouvernement va permettre le report des assemblées générales de copropriété

Afin que les copropriétés continuent à fonctionner, des procédures dérogatoires permettant aux syndics de poursuivre leur mandat, même sans vote, vont être précisées dans les prochains jours.

En avril, mai et juin, se tiennent généralement les assemblées générales de copropriété. Environ 170 000 réunions devaient donc avoir lieu ces prochains mois. Mais compte tenu de la situation liée au Covid-19, celles-ci ne se tiendront pas cette année.

Les assemblées générales impliquent, en effet, de réunir un nombre de personnes parfois élevé, nécessite la signature de documents avec des contacts rapprochés et une assemblée peut durer plusieurs heures. Tout cela n’est pas compatible avec les mesures de confinement actuellement en vigueur.

Certes, il est juridiquement possible de tenir les assemblées générales par visioconférence depuis un décret du 27 juin 2019, mais les syndics et les copropriétaires ne sont pas nécessairement équipés des outils adéquats. Quand au vote par correspondance, il sera bientôt possible mais il manque un décret précisant le mode de fonctionnement pour le rendre applicable. Il faut donc trouver une autre solution.

Alerté cette semaine par les principales fédérations de professionnels de l’immobilier, le gouvernement y travaille et prévoit des mesures qui pourraient entrer dans le projet de loi d’urgence examiné vendredi 20 mars permettant au gouvernement de légiférer par ordonnance. « Une des ordonnances concernerait l’adaptation du droit de la copropriété des immeubles bâtis pour tenir compte de cette situation », prévoit l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis). Le principe serait de permettre au syndic en place de poursuivre sa mission jusqu’à ce qu’une assemblée générale de copropriété puisse se tenir.

10/03/2020

Copropriété : partie commune à jouissance privative et travaux

La Cour de cassation rappelle dans un récent arrêt que l'attribution d'un droit d'usage privatif sur un jardin commun ne modifie pas le caractère de partie commune de celui-ci.

Dès lors, le copropriétaire qui veut effectuer des travaux sur ces parties communes dont il a la jouissance privative doit solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce il s’agissait de l’installation d’un abri de jardin sur une dalle béton.

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19/02/2020

Copropriété : Escalier partie privative ou partie commune

La Cour de cassation dans un récent arrêt de censure rappelle que le juge ne peut qualifier un escalier ou encore une entrée d’immeuble soumis au statut de la copropriété, de parties communes, sans rechercher si ces éléments sont affectés ou non à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble des copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

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27/11/2019

Copropriété : PV d’assemblée et absence du nom d’un opposant

La Cour de cassation, dans un récent arrêt, juge que l'absence de mention sur le procès-verbal du nom du copropriétaire ayant voté contre la résolution soumise au vote était sans incidence sur la régularité du vote, dès lors que ce copropriétaire était identifiable.

La cour d’appel de Nîmes avait constaté que le rapprochement, d'une part, du procès-verbal et de la feuille de présence, d'autre part, des votes émis contre les résolutions 4.1 et 4.2 permettait d'identifier le seul copropriétaire détenteur des 919 voix exprimées CONTRE la résolution 4.1 et POUR la résolution 4.2. La cour d'appel de Nîmes a pu en déduire qu'il n'y avait pas lieu à annulation de la décision en question.

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15/11/2019

Copropriété : Initiative du syndic pour payer une facture

La Cour de cassation, dans un récent arrêt de censure, juge que le syndic ne peut, sans autorisation de l'assemblée générale, payer une facture de dédit pour l'annulation d'une commande non autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires.

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30/04/2019

Copropriété : Notifications faites par le syndic

Une cour d’appel ne peut décider qu’une convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est irrégulière sans rechercher si elle n’avait pas été adressée, comme le soutenait le syndicat, au dernier domicile notifié au syndic par ce copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires assigne les trois propriétaires indivis d’un lot de copropriété en paiement d’un arriéré de charges. Ceux-ci sollicitent reconventionnellement l’annulation des résolutions de l’assemblée générale ayant approuvé le budget prévisionnel.

La cour d’appel prononce l’annulation des résolutions contestées. Elle retient que le syndicat ne justifie pas de la régularité de la convocation de l’un des indivisaires à l’assemblée générale dès lors que l’avis de réception de la lettre de convocation est revenu avec la mention « NPAI » et que l'avis de réception de la notification ne porte ni mention, ni signature.

17/04/2019

Copropriété : Annulation de l’assemblée dans son ensemble

Dans un récent arrêt, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence en rappelant qu'un copropriétaire ne peut pas demander l'annulation de toute une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions adoptées. La Haute Cour rajoute la mention dans le procès-verbal précisant que l’assemblée était illégale, en raison du non-respect du délai de convocation, ne confère pas pour autant au demandeur la qualité d’opposant ou de défaillant à l’ensemble des décisions.

09/04/2019

Copropriété : Parties communes spéciales et syndicat secondaire

La Cour de cassation rappelle, dans un récent arrêt, que même si le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales, et quand bien même sont appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés délibèrent, cela ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires.

Pour mémoire, le syndicat secondaire, personne morale autonome, est soit institué ab initio par le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.

29/03/2019

Copropriété : Mise en œuvre de la loi ELAN

Suite à la publication de la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan), de nombreux textes sont désormais attendus, dont environ 70 décrets d'application. Un échéancier de mise en application des textes est disponible sur LEGIFRANCE. Ainsi le décret relatif aux conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale, aux mentions du formulaire de vote par correspondance et aux modalités de remise au syndic est annoncé pour mai 2019.

De même en est-il du décret concernant le montant minimal des pénalités par jour de retard imputées sur les honoraires de base du syndic en cas d'absence de transmission des pièces.

Le décret relatif à la liste minimale des documents dématérialisés devant être accessibles en ligne est quant à lui attendu pour avril 2019.

18/03/2019

Copropriété : Division d'un lot sans autorisation et opposabilité au syndicat

Dans un récent arrêt, la Cour de cassation affirme que la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification.

Ainsi, l’opposabilité au syndicat de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale.

05/03/2019

Copropriété : nullité des assemblées en cascade

Il est désormais acquis que tant que le mandat du syndic n’est pas annulé judiciairement, celui-ci peut toujours convoquer une assemblée générale. Cependant si la nullité de son mandat est prononcée, le syndic n'a plus qualité et les assemblées générales successivement convoquées par ce syndic deviennent annulables si tant est que le demandeur ait sollicité leur annulation individuelle dans le délai de deux mois de l’article 42 de la loi de 1965.

La Cour de cassation dans récent arrêt juge ainsi que la demande d'annulation de l'assemblée générale en son entier pour défaut de qualité du syndic ne peut être présentée pour la première fois en appel, même si l’annulation du mandat du syndic est intervenue dans une précédente instance après la clôture de la procédure de première instance.