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Actualités Syndic de Copropriété
Retrouvez régulièrement les actualités concernant les Syndics et les conseils de François GAUTARD IMMOBILIER
25/02/2019
Newsletter Février 2019
Toutes les copropriétés doivent être inscrites au registre depuis le 31 décembre dernier
D'après le Figaro, “la majorité des immeubles pourrait être dans l'illégalité, faute d'avoir procédé à la formalité. Le défaut d'immatriculation emporte des sanctions tant pour les syndics que pour les copropriétaires”
Cette nouvelle obligation qui a été imposée par la Loi Alur obligeait les syndics de copropriétés, un administrateur provisoire ou un notaire a effectué cette démarche suivant un calendrier défini :
• Pour les plus de 200 lots, le 31 décembre 2016
• Entre 51 et 200 lots principaux, le 31 décembre 2017
• Pour toutes les copropriétés, le 31 décembre 2018.
Au sommaire de cette newsletter également :
> La LOI DENORMANDIE 2019 : Le Pinel dans l'ancien
> Gestion locative : Une nouvelle obligation avec la Loi ELAN : l'absence de nuisibles
18/02/2019
Le droit de construire sur un lot privatif est libre
La Cour de cassation, dans un récent arrêt, constate que le terrain est un lot stipulé comme une partie privative dans le règlement, de sorte que selon elle les constructions qui y avaient été édifiées devaient également être regardées comme des parties privatives par voie d’accession.
De surcroît, le règlement de copropriété conférait au copropriétaire de ce lot privatif un droit de construire dont l’exercice, selon la cour d’appel, n’était dès lors pas soumis à une autorisation de l’assemblée générale (en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965).
04/02/2019
Règlement des charges de l’indivision et solidarité
La Cour de cassation, dans un récent arrêt de censure rappelle qu’en l'absence de clause dans le règlement de copropriété prévoyant la solidarité entre indivisaires, chaque membre de l'indivision n'est tenu que de sa propre part.
Les indivisaires peuvent cependant être solidairement engagés à l'égard du syndicat des copropriétaires lorsque la part de chacun des co-indivisaires dans l'indivision n’a pas été notifiée au syndic (le syndicat des copropriétaires peut réclamer la totalité des charges à l'un quelconque des indivisaires si la part de chaque indivisaire ne lui pas été notifiée ou s'il n'en a pas eu connaissance).
En l’espèce le notaire avait notifié au syndic que chacun des indivisaires possédait 50% de l’indivision, la solidarité ne pouvait donc pas être retenue.
21/01/2019
Le copropriétaire doit contribuer à la condamnation du SDC à son égard
La Cour de cassation dans un récent arrêt confirme que le copropriétaire vainqueur d’une procédure contre le syndicat des copropriétaires doit participer aux charges liées à cette condamnation, contribuant lui aussi au règlement de la condamnation qu’il a obtenue.
La Haute Cour refuse de transmettre au Conseil constitutionnel (dans le cadre d’une QPC) l’examen de ce principe résultant de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
14/12/2018
Majorité pour implanter un escalier en partie commune
La Cour de cassation dans un arrêt confirme sa jurisprudence selon laquelle l’autorisation d’implanter un escalier de secours empiétant légèrement sur une partie commune relève de la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que cet escalier ne crée pas d’appropriation des parties communes (en l’espèce l’escalier prenait appui avec deux poteaux sur la voie de circulation commune avec très peu d’emprise au sol.)
03/12/2018
Le droit de surélever peut être privatif
La Cour de cassation dans un récent arrêt juge que le droit de surélever le bâtiment n'est présumé être un droit accessoire aux parties communes que dans le silence ou la contradiction des titres.
La cour d'appel, qui avait constaté que le règlement de copropriété qualifiait le toit de lot privatif en mentionnant qu'il pourrait être équipé d'installations sportives, a exactement déduit que le droit de construire y afférent devait être considéré comme un accessoire des parties privatives.
14/11/2018
Défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé et indemnisation
Suite à un récent arrêt de la Cour de cassation, en cas de non-ouverture d’un compte séparé, le syndic doit rembourser ses honoraires du fait de la nullité de plein droit de son mandat mais n’est pas tenu en sus d’indemniser chacun des copropriétaires personnellement.
15/10/2018
Mandat du syndic expiré et obligation de convocation par un copropriétaire
La cour d’appel de Chambéry dans un arrêt de mai 2018 fait une application personnelle de l’article 17 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965. Pour mémoire cet alinéa, issu de la loi dite Macron du 6 août 2015, dispose que dans “tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété (…)”.
8/10/2018
Action entre copropriétaires pour trouble anormal de voisinage
Dans un arrêt de juin 2018, la Cour de Cassation retient que le copropriétaire du lot n°5 avait la charge de l’entretien de la terrasse accolée à l'immeuble principal et du jardin ainsi que la cour et l'escalier d'accès. La Haute Cour retient que le copropriétaire était donc responsable à l’égard de son copropriétaire voisin du trouble de voisinage ayant pour origine l’effondrement de l’escalier et du mur de soutènement.
30/09/2018
Impôt à la source, qu'est ça change ?
Comment cela va se passer si vous avez des revenus fonciers ou un crédit d'impôt au titre d'un investissement immobilier.
Si vous avez des travaux à faire dans votre investissement immobilier, faut'il les faire avant la fin de l'année ou attendre 2019 ou 2020.
Est-il toujours aussi intéressant avec l'impôt à la source d'investir dans l'immobilier.
24/09/2018
Participation aux assemblées générales par visioconférence ?
A la suite d’une question posée sur l’absentéisme grandissant en assemblée générale de copropriétaires, une réponse ministérielle du 10 juillet 2018 (JO.AN page 6112) affirme que l'article 60 du projet de loi ELAN prévoit d'autoriser le Gouvernement à prendre par voie d'ordonnance des mesures destinées notamment à clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires, ainsi que les droits et obligations des copropriétaires.
Dans ce cadre, le Gouvernement entend faciliter les moyens d'expression des copropriétaires, notamment en rendant possible l'utilisation de la visioconférence.
17/09/2018
Copropriété : Fenêtres privatives et ossatures des parties communes
La Cour de cassation dans un arrêt du 5 mars 2018 n°16-26177 retient l’analyse souveraine d’une cour d’appel qui a jugé que selon les termes du règlement de copropriété les fenêtres étaient parties privatives, mais leurs ossatures métalliques fixées sur le gros œuvre étaient parties communes.
26/07/2018
Mise en conformité des chaudières individuelles
Dans une perspective continue de réduction des consommations énergétiques et des émissions de gaz polluants, le règlement européen n°813/2013 du 2 août 2013, prescrit de nouveaux objectifs de consommations pour les futures chaudières individuelles :
• Depuis le 26/09/2015 : leur efficacité saisonnière doit être supérieure à 75% pour les chaudières B1/B1 mixte et supérieure à 86% pour les autres chaudières.
• À compter du 26/09/2018 : les rejets de Nox (Oxyde d’Azote) seront limités à 56 mg/kWhPCS pour les chaudières gaz et à 120mg/kWhPCS pour les chaudières à combustible liquide.
Ces nouveaux objectifs de performances et de qualités font qu’à compter de septembre 2018, les chaudières de type B1/B1 mixte raccordées à un conduit à tirage naturel commun seront interdites à la commercialisation. Seules les chaudières de type C ou B2, à condensation ou Bas Nox pourront être installées.
Le remplacement d’une seule chaudière dans un logement entraînera alors :
• La modification du conduit d’évacuation des fumées de l’immeuble,
• Le remplacement de toutes les chaudières, pour qu’elles soient compatibles avec le nouveau conduit.
10/07/2018
Formalisme de la lettre recommandée électronique
Le Décret n° 2018-347 du 9 mai 2018 relatif à la lettre recommandée électronique est paru au J.O du 12 mai 2018. Ce décret fixe les modalités d'application de l'article 93 de la loi pour une République numérique relatif au recommandé électronique. Ce décret, qui entrera en vigueur au 1er janvier 2019, précise les conditions d'application visant à garantir l'équivalence de l'envoi d'une lettre recommandée électronique avec l'envoi d'une lettre recommandée papier.
Ce texte prévoit notamment que le prestataire de lettre recommandée électronique délivre à l'expéditeur une preuve du dépôt électronique de l'envoi. Le prestataire doit en outre conserver cette preuve de dépôt pour une durée qui ne peut être inférieure à un an. De même le texte prévoit que le destinataire ne sera pas informé de l'identité de l'expéditeur de la lettre recommandée électronique.
10/06/2018
Statistiques du registre d’immatriculation des copropriétés
Plusieurs rapports sont désormais accessibles au grand public et aux syndics sur le site d’immatriculation des copropriétés. Ils composent le panorama des copropriétés. L’objectif de ces rapports est de décrire le parc de copropriétés et d’effectuer des comparaisons territoriales. Leur contenu offre une description générale et agrégée des données du registre des copropriétés :
- Une description de l’organisation des copropriétés
- Une présentation des données financières et une comparaison des charges.
- Une description des données techniques.
- Une description des procédures administratives et judiciaires en cours.
10/05/2018
Même après la loi Alur la révocation anticipée du syndic doit être justifiée par un motif légitime
Depuis la loi Alur, l’article 18 V dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose “Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.”
La Cour de cassation affirme toutefois dans un récent arrêt de censure que la prise de fonction du nouveau syndic avant la fin du mandat de l’ancien, qui emporte révocation de ce mandat, doit être justifiée par un motif légitime.
10/04/2018
Copropriété : travaux du locataire et autorisation d’assemblée
La Cour de cassation dans un arrêt du 15 février 2018 juge que le fait que la nouvelle destination du local à usage de restaurant nécessite des travaux en parties communes (pose d'un nouveau conduit d'évacuation) ne dispense pas le locataire commercial de solliciter une autorisation de l’assemblée des copropriétaires.
19/03/2018
Rénovation énergétique : les aides aux syndicats de copropriété pour financer les travaux
Plus que jamais, la rénovation énergétique des copropriétés, notamment celles qui sont âgées de plus de 40 ans, est un enjeu majeur. Pour les syndics de copropriété, toute la difficulté est de financer les travaux de rénovation qui ont été votés suivant les conclusions de l’audit énergétique réalisé en amont. Le renforcement des dispositifs d’aide à la rénovation énergétique des logements, décidé par le gouvernement, est une bonne avancée, notamment l’éco-prêt à taux zéro copropriété. Cette aide permet de financer des travaux de rénovation énergétique réalisés sur les parties communes d’un immeuble en copropriété ainsi que certains travaux d’intérêt collectif effectués sur des parties privatives.
L’éco-PTZ permet de bénéficier d’un prêt à taux zéro de 30 000 euros maximum pour financer des travaux d’éco-rénovation. Les travaux doivent être réalisés par des entreprises Reconnu Garant de l’Environnement (RGE).
05/03/2018
Pour quels travaux doit-on solliciter l’autorisation de la copropriété et comment procéder ?
Vous souhaitez réaliser des travaux dans votre appartement ? Attention ! Dans une copropriété, vous ne disposez pas de la même liberté d’action qu’en habitat individuel.
Dans un premier temps, il s’agit de déterminer si les travaux envisagés concernent les parties privatives et/ou communes de la copropriété. A ces fins, l’analyse complète du règlement de copropriété est indispensable, ce document faisant office de texte de référence qui régit la vie de l’immeuble.
Dans certaines situations, la frontière peut être ténue entre les éléments qui relèvent des parties communes de ceux qui sont d’ordre privatif.
Pour dissiper tout doute, n’hésitez pas à consulter le syndic ou le conseil syndical.
19/02/2018
Le changement de syndic
Le changement de Syndic doit se décider en Assemblée Générale. Qu'ils estiment ses honoraires trop excessifs ou que ses prestations soient médiocres, les copropriétaires peuvent décider lors de l'assemblée générale, de remplacer leur syndic. Dans l'hypothèse où le gestionnaire en exercice décide de quitter la réunion avant la fin de l'examen de l'ordre du jour, alors qu'il assure le secrétariat de la séance, "l'assemblée générale peut néanmoins se poursuivre", rappelle le ministre de la Justice. Il est néanmoins conseiller pour éviter tout souci et pour une bonne continuité dans la gestion de la copropriété de prévoir le changement de syndic avant l'Assemblée Générale de manière à transmettre les offres des nouveaux syndics à l'ensemble des copropriétaires. C'est en principe le rôle du Conseil Syndical