Actualités gestion locative

21/03/2019

Bail d'habitation : Erreur dans l'annonce de location

La cour d’appel de Metz dans un récent arrêt retient la responsabilité civile du professionnel de l’immobilier à l’égard d’un locataire en raison d’une erreur de superficie dans l’annonce de location.

L’agent immobilier avait commis une erreur de 14m2 dans son annonce commerciale, et malgré le fait que le bail stipulait la bonne mesure et que l’annonce précisait cette superficie précédée de l’abréviation env. (environ), les juges mosellans ont prononcé une condamnation à des dommages-intérêts.

Le professionnel est ainsi condamné à 1300€ de dommages-intérêts en raison du préjudice de jouissance subi par le locataire qui n'a pu installer l'ensemble de son mobilier dans le logement loué.

15/03/2019

Bail commercial : Responsabilité du bailleur sur la forme du congé

La cour d’appel de Rennes dans un récent arrêt rappelle que le bailleur qui n’informe pas son locataire de l’irrégularité de son congé (sur la forme) engage sa responsabilité. En effet, la jurisprudence admet de longue date que la faute du bailleur (ou de son mandataire) qui s'abstient d'informer son preneur de l'irrégularité de son congé ouvre droit à réparation si elle cause un préjudice au preneur (notamment en raison du renouvellement du bail commercial).

12/03/2019

Bail d'habitation : Congé du locataire plus de trois mois à l'avance

La cour d’appel de Lyon dans un récent arrêt rappelle que si l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe à trois mois le délai de préavis du locataire, il s’agit d’un délai minimum, et le preneur peut informer son bailleur de son départ des lieux plus de trois mois à l’avance.

01/03/2019

Bail d'habitation : Responsabilité du bailleur et chute dans les escaliers

Dans un récent arrêt, la Cour de cassation a retenu la responsabilité d’un bailleur à la suite de la chute d’un enfant de deux ans dans la cage d’escalier de l’immeuble occupé par ses parents (parce qu’il manquait un barreau sur le garde-corps de l’escalier).

En effet, l'article 1721 du Code civil dispose « qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail, et que s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ».

25/02/2019

Newsletter Février 2019 :
Une nouvelle obligation avec la loi ALUR : l'Absence de nuisibles

La Loi Elan parue en novembre dernier au Journal Officiel comporte une nouvelle obligation à la charge des propriétaires mettant un bien immobilier à la location, le bien proposé devra être “exempt de toute infection d'espèces nuisibles et parasites”, tel que le spécifie l'article 142 de cette loi.

Au sommaire de notre newsletter également :
> La LOI DENORMANDIE 2019 : Le Pinel dans l'ancien
> Syndic : Toutes les copropriétés doivent être inscrites au registre depuis le 31 décembre dernier

21/02/2019

Evolution de l'indice de référence des loyers du quatrième trimestre 2018

Au quatrième trimestre 2018, l’Indice de Référence des Loyers s’établit à 129,03 soit une augmentation de 1,74% sur un an et 1,57% par rapport au trimestre précédent.

Pour mémoire, tous les baux d'habitation contiennent une clause d'indexation qu'il convient de compléter à la signature en indiquant le dernier indice IRL publié par l'Insee. Cet indice est utilisé aussi bien pour les logements loués vides que meublés.

L'année suivant celle de la signature du bail, le loyer varie selon le calcul suivant : loyer hors charges x nouvel indice / ancien indice = nouveau loyer hors charges

Bon à savoir : La loi Alur du 24 mars 2014 aggrave les modalités de révision des loyers : désormais et depuis le 27 mars 2015, lorsque le propriétaire ne réalise pas la révision chaque année, il en perd le bénéfice. Et s'il l'effectue en cours d'année, il n'appliquera l'indexation que pour le temps restant à courir.

11/02/2019

Loi Denormandie : un nouvel avantage fiscal pour l’investissement dans les logements existants

Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif « Denormandie ancien » remplace le dispositif Pinel. C’est une loi de défiscalisation immobilière permettant de réduire son impôt sur le revenu en s’engageant sur une durée de location d’un bien ancien acquis dans une zone éligible.

La réduction fiscale concerne les particuliers déjà propriétaires désirant faire réaliser des travaux et les nouveaux investisseurs. Il est également possible de bénéficier de ce nouveau dispositif en achetant un logement ancien auprès de promoteurs ayant déjà effectué les travaux de rénovation.

Limité à 222 villes pour le moment, seul Chinon en Indre-et-Loire est concerné par cette nouvelle loi.

07/02/2019

Gestion - Bail d’habitation : Transfert du bail et décès du locataire

La cour d’appel de Paris dans un récent arrêt rappelle qu’en application de l’article 14 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 le transfert du bail est de droit aux descendants qui vivent avec le locataire depuis au moins un an avant son décès.

Les juges parisiens rappellent toutefois qu’il appartient à celui qui demande le transfert du bail d’apporter la preuve de cette condition de vie commune.

31/01/2019

Bail d’habitation : Responsabilité du bailleur et remontée d’eau

La Cour de cassation, dans un récent arrêt confirme la responsabilité d’un bailleur à l’égard de son locataire en raison d’une installation d’évacuation des eaux usées non conforme et rendant le logement non décent.
Dans cette espèce la canalisation d'évacuation des eaux usées n'était pas conforme à la réglementation en raison de son étroitesse et son engorgement avait provoqué une remontée de toutes les matières dans l'appartement loué. Pour les magistrats le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent ; il doit donc prendre en charge la facture de travaux de débouchage et de curage.

24/01/2019

Bail d'habitation : Congé et justification du motif de préavis réduit

La cour d’appel d’Aix en Provence, par un récent arrêt, juge que le locataire n'est pas tenu, lors de la délivrance de son congé, d'indiquer le motif lui permettant de bénéficier du délai de préavis réduit à un mois.
Cette décision concernait toutefois un bail antérieur à la loi Alur, puisque désormais l’article 15 dispose que le locataire souhaitant bénéficier du délai de préavis doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

11/01/2019

Bail commercial : abandon de loyers & acte anormal de gestion

Le Conseil d’État, dans un récent arrêt, confirme la position de l’administration fiscale qui a réintégré dans le revenu imposable du bailleur les abandons de loyers qu’il avait consentis à son locataire en difficultés financières.
Dans le cadre de sa mission de contrôle, l’administration fiscale a estimé que cet abandon de loyer (sur plusieurs années) ne relevait pas d’une gestion commerciale normale en ce qu’il ne servait pas l’intérêt de l’exploitation.
Pour le Conseil d’État le coût d’une éventuelle procédure d’expulsion et les difficultés à retrouver un nouveau locataire ne sauraient justifier des contreparties valables permettant une telle concession.

09/01/2019

Bail d'habitation : Résiliation du bail et pouvoir du juge des référés

La Cour de cassation dans un récent arrêt de censure rappelle que le juge des référés, juge de l’évidence, n’a pas qualité pour prononcer la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation. En effet, en dehors de la procédure qui consiste à constater l’acquisition d’une clause résolutoire et prononcer la résiliation d’un bail, le juge des référés ne peut pas se substituer au juge du fond pour prononcer une telle mesure.

10/12/2018

Bail d'habitation : absence de diagnostic technique et sanction

La cour d’appel de Montpellier juge, dans un récent arrêt, que si la loi prévoit que le bailleur doit remettre au preneur un diagnostic technique du logement, en revanche, elle ne prévoit pas de sanction et en particulier pas la nullité du bail en cas d’absence de diagnostic.

06/12/2018

Bail dérogatoire et inscription du preneur au RCS

Dans un récent arrêt, la Cour de cassation a jugé que le preneur ayant été laissé en possession des lieux à l’expiration de son premier bail dérogatoire n’était pas tenu de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) afin qu’un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux s’opère à son profit.

26/11/2018

Récupération de la TEOM
(Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères)

Un récent rappel de la Cour de Cassation confirme sa jurisprudence et rappelle que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne pouvait être mise à la charge du preneur (et récupérée par le bailleur) qu'en vertu d'une stipulation expresse du bail car elle ne constitue pas une charge afférente à l'immeuble.
Cette situation est malheureusement courante pour les baux antérieurs à la loi Pinel du 18 juin 2014 qui comportent le plus souvent des clauses très générales.

19/11/2018

Le départ concerté du locataire
n’est pas un abandon

Dans un récent arrêt, la cour d’appel de Paris a jugé que le départ d’un locataire « prévu et concerté » ne serait pas reconnu comme un abandon de domicile, le bailleur ne peut donc pas permettre la transmission du contrat de location à sa concubine.
Il est ressorti des échanges de correspondances entre bailleur et locataire que son départ n’avait aucun caractère brusque et imprévisible et que l’on pouvait l’analyser comme une réorganisation de la vie personnelle du locataire et ainsi ne peut être assimilée à un abandon de domicile.

08/11/2018

Etat des lieux par huissier et opposabilité

Selon un récent arrêt de la cour d’appel de Caen, un constat d’huissier, bien que non contradictoire, est opposable au locataire qui en raison de sa propre carence n’y a pas assisté, bien que convoqué.
Dès lors, les constatations dressées par l’huissier sont valables jusqu’à inscription de faux. De même, le locataire ayant été dument convoqué la moitié de la facture établie par l’huissier lui incombe.

12/10/2018

IRL troisième trimestre 2018

Le nouvel indice de référence des loyers (IRL) a été publié le 11 octobre 2018 par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee).
L'indice du 3e trimestre 2018 s'élève désormais à 128,45, ce qui représente une hausse annuelle de 1,57 %. Pour rappel, il avait augmenté de 1,25 % au 2e trimestre 2018. Il est repassé au dessus des 1 % depuis le 4e trimestre 2017.

Pour mémoire, tous les baux d'habitation contiennent une clause d'indexation qu'il convient de compléter à la signature en indiquant le dernier indice IRL publié par l'Insee. Cet indice est utilisé aussi bien pour les logements loués vides que meublés.
L'année suivant celle de la signature du bail, le loyer varie selon le calcul suivant :
loyer hors charges x nouvel indice / ancien indice = nouveau loyer hors charges

Bon à savoir : La loi Alur du 24 mars 2014 aggrave les modalités de révision des loyers : désormais et depuis le 27 mars 2015, lorsque le propriétaire ne réalise pas la révision chaque année, il en perd le bénéfice. Et s'il l'effectue en cours d'année, il n'appliquera l'indexation que pour le temps restant à courir.

8/10/2018

Congé : attention à l'adresser à la bonne personne

Dans un arrêt du 6 août 2018 n°16-00849, la cour d’appel de METZ a jugé que le congé du locataire adressé à l’épouse du bailleur, interlocutrice habituelle du locataire mais qui ne figurait pas sur le bail, est irrégulier.
Le préavis n’a donc jamais commencé à courir selon les magistrats mosellans.

Autre précision, un congé adressé par voie électronique n'est pas valide

30/09/2018

Impôt à la source, qu'est ça change ?

Comment cela va se passer si vous avez des revenus fonciers ou un crédit d'impôt au titre d'un investissement immobilier.
Si vous avez des travaux à faire dans votre investissement immobilier, faut'il les faire avant la fin de l'année ou attendre 2019 ou 2020.
Est-il toujours aussi intéressant avec l'impôt à la source d'investir dans l'immobilier.