Au Sommaire de cette newsletter :
> Les principales nouveautés en 2019 :
Gestion locative et syndic de copropriété, la Loi ELAN
Investissement locatif, la Loi PINEL

Edito François Gautard Immobilier

Un bilan positif pour le marché de l'immobilier ancien en 2018. Cette année pourrait bien s'achever sur des chiffres records. Le dynamisme du marché a été porté par les taux bas, ainsi que par l'intérêt croissant des jeunes acquéreurs pour cette catégorie de bien. Enfin, les investisseurs et les seniors aussi ont préféré opter pour l'ancien. Le nombre de ventes pourrait dépasser le million cette année, ou du moins s'en approcher, le record de 960 000 transactions enregistrées en 2017 serait alors battu.

Pour Gautard Immobilier, 2018 aura permis également de voir de plus en plus de propriétaires nous confier la gestion de leur bien ou de copropriétaires le syndic. C'est pour toujours mieux vous servir dans l'esprit qui nous caractérise, une relation humaine et professionnelle que notre équipe a accueilli une nouvelle gestionnaire de biens locatifs en mars.
Régulièrement, du fait du nombre croissant de biens que nous gérons et du fait des mutations ou des aléas de la vie, vous pouvez retrouver des biens en location sur notre site Internet qui a vu son trafic exploser cette année, ces biens trouvant généralement preneurs rapidement.

Après ce rapide petit bilan, il nous a paru opportun de vous informer sur les principaux changements concernant 2019 et en particulier suite à la Loi Elan qui a été promulguée par Monsieur le Président de la République le 24 novembre et qui compte 214 articles. Vous trouverez ci-dessous les principales mesures concernant la Gestion Locative et le Syndic de Copropriété ainsi que les principaux ajustements sur la Loi Pinel dans le cadre de la loi de finances (actuellement encore en discussion).

Je vous remercie également d'être de plus en plus nombreux à nous suivre sur les réseaux sociaux que ce soit sur Facebook ou sur Linkedin, cela nous permet de vous informer presque en temps réel de l'actualité de l'immobilier. Ces informations sont également disponibles sur notre site Internet dans les rubriques Gestion et Syndic.

Pour conclure et avec un peu d'avance, au nom de toute l'équipe de Gautard Immobilier, je vous souhaite sincèrement à toutes et à tous de bonnes Fêtes de fin d'année et vous donne rendez-vous début janvier pour notre prochaine newsletter.

Bonne lecture, merci pour votre confiance et nous sommes toujours heureux de recevoir vos remarques, vos attentes et pouvoir vous accompagner dans vos projets.
Au plaisir d'échanger.

François GAUTARD
Dirigeant Gautard Immobilier, l'Agence Professionnelle et Humaine

Dossier : Les principales nouveautés en 2019

La Loi ELAN

Le projet de loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) est l’une des pièces majeures de mise en oeuvre de la stratégie logement du Gouvernement.
La loi promulguée par le Président de la République le 24 novembre 2018 compte 214 articles.

Les principaux changements en matière de gestion locative

Les dispositions en matière de gestion locative sont applicables depuis la parution du texte.

• L’acte de cautionnement
Réclamée depuis des années, la fin de l’inscription de la mention manuscrite du cautionnaire va permettre plus de flexibilité dans l’établissement des contrats de location.

• Le bail mobilité
Comme nous vous l'avions annoncé dans une de nos précédentes newsletters, afin de répondre au problème du logement des personnes en mobilité (mission de courte durée, en apprentissage, en stage...), le législateur permet maintenant à un propriétaire d’établir un bail d’un à dix mois dans le cadre d’une location meublée. Le loyer ne pourra pas échapper aux règles d’encadrement mais les charges pourront être forfaitaires, ce qui sera plus simple à appeler.
Mais attention à la contrepartie : aucun dépôt de garantie ne pourra être demandé. Des solutions pour sécuriser votre bien existent néanmoins et pourront être mises en place.

• Le retour de l’encadrement des loyers
Le dispositif devient expérimental à la demande des communes et uniquement si le marché locatif présente certains critères.
Sauf énorme surprise, le marché tourangeau ne devrait pas être concerné par cette mesure

• La sanction des abus des locations de type Airbnb
Considéré comme une concurrence déloyale des hôteliers et des agences spécialisées en location de vacances, augmentant les prix de ventes et de locations des appartements dans certaines villes, ce type de location pose également des difficultés aux services fiscaux dans le recouvrement de l’impôt, faute de déclaration des loueurs.
La loi rend obligatoire l’indication d'un numéro d'enregistrement sur toutes les annonces de location. Elle prévoit que lorsque le logement mis en location est la résidence principale de l’annonceur, les sites doivent mettre en place un décompte du nombre de nuitées louées par leur intermédiaire et bloquer les annonces au-delà de 120 jours par an.
Les sanctions sont lourdes : une amende maximum de 5 000 euros en l’absence de numéro d’enregistrement et de 10 000 euros lorsque le logement est loué plus de 120 jours par an.
Les sites Internet encourent une amende maximale de 12 500 euros par logement en l’absence de mention de ce numéro sur les annonces.
En cas de refus de bloquer les annonces au-delà de 120 jours par an ou de transmettre aux villes le décompte des nuitées réservées par leur intermédiaire, ils s’exposent à une amende maximum de 50 000 euros par logement.

Les principaux changements en matière de syndic de copropriété

Dans l’attente d’autres textes à paraître sur ce sujet, la loi ELAN, publiée au Journal officiel le 24 novembre, vient modifier certains mécanismes du droit de la copropriété.

• Précision de la notion de lot et définition du lot transitoire.

• Précision du contexte d’application du statut de la copropriété des immeubles existants et des immeubles neufs et introduction du principe de présomption de parties communes pour tout élément incorporé aux parties communes.

• Consécration du droit d’affichage et du droit de construire comme nouveaux droits accessoires aux parties communes.

• Consécration des notions de parties communes spéciales générant la création de charges communes spéciales et de parties communes à jouissance exclusive, si leur mention est inscrite au règlement de copropriété.

• Extension du domaine des astreintes mises à la charge d’un copropriétaire pour non réalisation de travaux ordonnés pour immeubles insalubres ou supprimant un risque d’exposition au plomb.

• L’affectation du fonds travaux doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales.

• Possibilité de participer aux assemblées par visioconférence ou tout moyen de communication électronique permettant l’identification du participant.

• Possibilité de voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée avec un formulaire normalisé.

• Fixation de la liste des documents devant figurer à minima dans l’Extranet de copropriété.

• Obligation pour le syndic de signaler au Procureur de la République les infractions relatives à l’habitat indigne, insalubre et menaçant ruine ou la non-conformité aux prescriptions d’une commission de sécurité incendie.

• Extension de la déchéance du terme pour le recouvrement des charges impayées.

• Augmentation de 5 à 10 % du pourcentage maximal des voix du syndicat qu’un copropriétaire peut détenir au-delà de 3 pouvoirs.

• Consécration du principe de substituabilité d’un pourvoir nominatif en assemblée, sauf interdiction expresse.

• L’autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes est accordée aux polices municipales et aux services municipaux ou départementaux du logement.

• Le délai de prescription des actions personnelles des copropriétaires (entre eux ou envers le syndicat) est porté de 10 à 5 ans et le délai de notification du procès-verbal est porté de 2 à 1 mois.

N'hésitez pas à nous contacter pour plus de détails sur ces différentes évolutions

La Loi PINEL et l'investissement locatif

La loi Pinel a finalement encore de beaux jours devant elle !

Bonne nouvelle ! La possibilité de louer en Pinel à sa famille sera encore autorisée en 2019 tout comme l’éligibilité du dispositif en zone B2, prolongé jusqu’au 15 mars 2019, contre le 31 décembre initialement prévu.
Au cours de la loi de finances, il a été abordé la possible interdiction de louer à sa famille dans le cadre d'un investissement en loi Pinel et la presse s'en est largement fait l'écho. Hé bien, oubliez tout ce que vous avez pu lire !
En effet, face aux polémiques que son amendement a provoqué, le rapporteur général de la commission des finances a finalement renoncé à empêcher la location Pinel aux ascendants et aux descendants. De ce fait, le dispositif qui existe depuis 2015 avec la possibilité de louer à ses enfants ou parents en bénéficiant des avantages du dispositif Pinel sera maintenu en 2019.

Pinel et VEFA, de nouveaux délais pour la zone B2
Un autre amendement, concernant cette fois-ci les zones éligibles en loi Pinel, a été adopté pour assouplir la suppression du dispositif Pinel en zone B2. Celui-ci stipule que pour les logements vendus en Pinel 2018, les actes de VEFA pourront être signés jusqu’au 15 mars 2019, contre le 31 décembre initialement prévu.
Pour mémoire, l’an passé, le gouvernement avait fait voter le recentrage du Pinel sur les zones plus denses à partir de 2018 en excluant le dispositif des zones plus excentrées. Et malheureusement pour elle, la zone B2 concerne les villes de plus de 50 000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture, villes pas suffisamment grandes par rapport à la zone A bis, A et B1 (la grande majorité des villes de Tours métropole Val de Loire est située en zone B1). Toutefois, si vous souhaitez profiter du prolongement du dispositif Pinel en zone B2, vous devez enregistrer votre contrat de réservation chez le notaire avant le 31 décembre 2018.

Au final, le seul vrai ajustement est la mise en place de l'Impôt à la Source au 1er janvier 2019.
Pour mémoire, même si le prélèvement à la source annule l'impôt dû au titre de vos revenus 2018, il ne supprime cependant pas la réduction Pinel car cet avantage vous est restitué sous forme de crédit d'impôt.
Le principe de décalage d’un an est maintenu pour les réductions et les crédits d’impôt. Ainsi, les particuliers ayant investi en Pinel vont bénéficier d’un petit coup de pouce pour leur budget grâce au prélèvement à la source puisque le gouvernement a décidé de leur rembourser 60% de leur crédit d’impôt dès janvier 2019 (contre 100% initialement prévu au moins d’août 2019), seule condition pour en bénéficier, il faut avoir acquis le logement avant le 31 décembre 2017. Les 40% restant seront remboursés en septembre 2019.
Pour plus de détails sur l'Impôt à la source, nous vous conseillons de lire notre newsletter spécial “Impôt à la Source” de septembre 2018.

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François Gautard Immobilier - 18 boulevard Heurteloup, 37000 TOURS
Tél. 09 70 52 70 00 ou contact@gautard-immobilier.fr
ou www.gautard-immobilier.fr

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