Au Sommaire :

PORTES OUVERTES >> Rendez-vous le 8 juillet à Monnaie

BOUCLIER LOYER >> Jusqu'au 1^er trimestre 2024

DEFICIT FONCIER >> Porté à 21400€ sous conditions

INVESTISSEMENT >> Pourquoi investir dans l'immobilier en 2023

Bonjour à toutes et à tous,

L'immobilier fait depuis quelques mois la une des journaux et est devenu une source d'inquiétude pour de nombreuses personnes. Le succès de notre dernière réunion d'information sur le DPE et ses conséquences en est une preuve supplémentaire.

Dans ce contexte, il nous paraît indispensable de continuer à vous informer et à vous conseiller. C'est dans ce sens que je vous invite à lire le dernier article de cette lettre d'information sur “Pourquoi investir dans l'immobilier en 2023”.

Du fait de l'inflation et du contexte environnemental, de nouvelles mesures s'imposent. Comme vous pourrez le lire, le gouvernement a fait voter en urgence la prolongation du “Bouclier Loyer” et l'Assemblée Nationale permet aux bailleurs sous certaines conditions de doubler le déficit foncier déductible.

Enfin, avant de vous laisser découvrir cette lettre d'information, je vous rappelle, si vous ne l'avez pas encore fait, qu'une nouvelle obligation concernant la déclaration des biens immobilier est à faire avant le 31 juillet sur impôts.gouv (date qui vient d'être prorogée de un mois puisque initialement, c'était avant le 30 juin). Pour plus de détails, n'hésitez pas à consulter notre dernière newsletter.

N'hésitez pas à nous faire part de vos remarques, avis... ils nous sont très précieux pour mieux vous accompagner au travers de cette relation professionnelle et humaine à laquelle nous tenons tant.

Partagez aussi nos conseils avec votre entourage si vous jugez les sujets intéressants.

Bonnes Vacances à toutes et à tous et n'hésitez pas à nous solliciter pendant cette période, nous restons tout l'été à votre disposition.

Au plaisir d'échanger,

François GAUTARD

PORTES OUVERTES MAISON A VENDRE A MONNAIE

Rendez-vous le 8 juillet à Monnaie

Depuis l'année dernière, nous mettons en place des opérations personnalisées pour les biens qui nous sont confiés à la vente en plus d'une présence sur de nombreux canaux digitaux (Le Bon Coin, Se Loger, Bien ICI, Site Gautard, Location37, Les Agences réunies...)

Ces nouvelles Portes Ouvertes le samedi 8 juillet de 14h à 18h30, 58 Route de Reugny à Monnaie rentrent dans cette logique.

Nous vous attendons nombreux pour venir découvrir cette maison Type 7 au cœur d'un parc de 8000 m² piscinable avec un appartement T2 en sous-sol louable (accès direct par l'extérieur).

Bénéficiant d'une classe énergétique E (du fait du chauffage individuel électrique) et d'une classe climat B, cette maison reliée à la fibre et au tout à l’égout sur sous-sol avec 1 étage séduira tous les amoureux de la tranquillité et de la nature.

Ce bien à vendre 398 500 € est situé sur la commune de Monnaie, une commune où il fait bon vivre aux portes de Tours, commune dynamique traversée par la Route Nationale 10, avec de nombreuses associations culturelles et sportives, une école élémentaire et primaire, un centre de loisirs, un accueil péri-scolaire...

Nous nous ferons un plaisir de vous faire découvrir cette maison le samedi 8 juillet de 14h à 18h30, 58 Route de Reugny à Monnaie.

Si vous n'êtes pas disponible, elle est également visible sur GAUTARD-IMMOBILIER.FR

BOUCLIER LOYER

prolongé jusqu'au 1^er trimestre 2024

Comme vous le savez, suite à la loi sur le pouvoir d'achat votée au mois d'août 2022, a été fixée une règle de plafonnement de l'indice de révision les loyers - IRL à 3,5 % à compter d'octobre 2022 jusqu'en juillet 2023.

Une proposition de loi visant à étendre ce “bouclier loyer” jusqu'au 30 mars 2024 a été votée dans une ambiance houleuse dans la nuit du 30 mai par l'Assemblée Nationale par 259 voix contre 93 (de nombreux députés en particulier de gauche souhaitait un gel complet des loyers).

Compte tenu de la procédure accélérée utilisée par le gouvernement, elle s'appliquera sous réserve d'un vote par le Sénat avant la fin du mois ce qui d'après les spécialistes, ne fait aucun doute.

De ce fait, jusqu'au 30 mars 2024, les loyers ne pourront augmenter lors de la révision annuelle de plus de 3,5%.

Il est à remarquer que par contre la taxe foncière due par les propriétaires ne bénéficient pas de bouclier et que la base de cet impôt est augmenté pour 2023 de 7,1%. De ce fait, l'augmentation de la taxe foncière sera d'au minimum de ce pourcentage sous réserve d'une augmentation du taux décidé par la commune. Concernant la taxe des ordures ménagères qui va certainement également augmenter dans de nombreuses agglomérations, elle est répercutable, si c'est prévu dans le contrat de location, aux locataires au niveau des charges.

N'hésitez pas à interroger nos experts Gestion Locative pour plus de précisions.

DEFICIT FONCIER

Porté à 21400€ sous conditions

Proposé par des députés lors de la dernière loi de finances, le décret précisant les modalités du déficit foncier concernant les travaux de rénovation énergétique est paru le 21 avril 2023.

Les propriétaires bailleurs, réalisant des travaux de rénovation énergétique, permettant de faire passer leur logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D, bénéficient d'une hausse de l'imputation du déficit foncier sur leur revenu global.
Le montant du déficit foncier a été donc porté à 21400€, uniquement pour les dépenses de rénovation énergétique pour des travaux payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Pour pouvoir en bénéficier, il faudra faire un DPE avant travaux et un DPE après travaux et le contribuable devra fournir à l'administration fiscale les devis et factures.

Un déficit foncier pas pour tous les bailleurs
Il faut bien distinguer 2 déficits fonciers distincts :
• Le déficit foncier créé par les charges courantes qui comprend les frais de gestion, la GLI (Garantie Loyers Impayés), l'assurance, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, les charges de copropriété, les amortissements Pinel, etc
• le déficit spécifique créé par les dépenses liées aux travaux de rénovation énergétique du bien.

Le déficit foncier pour les charges courantes reste déductible du revenu global à hauteur de 10700€ par an comme d'habitude, et le second, le déficit lié aux travaux de rénovation énergétique est déductible à hauteur de 10700€ supplémentaires (c'est la nouveauté précisée par le décret).

De ce fait, les bailleurs dont les locations sont bénéficiaires (c'est-à-dire que les loyers dépassent les charges courantes) avant les travaux de rénovation énergétique ne pourront déduire que 10700€ en cas de déficit foncier après les travaux et non 21400€ comme annoncé.

Seuls les bailleurs dont les locations sont déficitaires du fait des charges courantes avant les travaux de rénovation énergétique pourront bénéficier de cette limite d’imputation majorée à 21400€.

Pour mémoire, le déficit foncier étant uniquement déductible de vos revenus, la part réelle de réduction d’impôts dépend de votre taux d'imposition.

Notre conseil : Avant de vous lancer dans des travaux, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre Expert Gestion Locative pour étudier votre situation personnelle.

INVESTISSEMENT

Pourquoi investir dans l'immobilier en 2023

Inflation record, taux d'intérêt en hausse, tension sur les locations ... Alors que de nombreux journaux font la une sur un problème d'accès au logement pour les primo-accédants, ou une baisse de prix, le contexte actuel est'il favorable pour investir dans l'immobilier locatif.

Une inflation record
Depuis l’été 2021, l’inflation a connu une brusque hausse, passant de 1,5% à 6,8% entre juillet 2021 et juillet 2022, atteignant même 7,2% en début d’année 2023. Bien que la France reste en dessous du niveau moyen de la zone euro (8,5% en février 2023), l’inflation est solidement installée et la hausse des prix se diffuse sur tous les produits en particulier actuellement sur les produits alimentaires.

Et même si le dernier indice a légèrement baissé essentiellement du fait de la baisse de cours du gaz et du pétrole, les tendances sont dans un maintien de l'inflation à un niveau largement supérieur à ce que l'on connaissait depuis le milieu des années 80 avec des taux contenus entre 0 et 3% (même négatif pendant la période de pandémie).

En cette période de forte inflation, les principaux placements financiers ne permettent pas d'offrir des taux d'intérêt supérieurs à l'inflation. Même le livret A défiscalisé et exonéré de prélèvements sociaux n'offre une rémunération que de 3% face à une inflation comprise entre 5 et 6 %.

Des taux d'intérêt en hausse après un plus bas historique
Les taux de crédit immobilier, qui avaient atteint un plus bas historique à 1,06% fin 2021, sont maintenant en hausse depuis plusieurs mois et cela risque de continuer cet été si on s'en tient au dernier rapport de la Banque Centrale Européenne.

D’après l’Observatoire Crédit Logement CSA, le taux moyen des prêts immobiliers au premier trimestre 2023 était de 2,84%, en hausse par rapport au dernier trimestre 2022 (2,34%). La durée moyenne des prêts était de 245 mois, soit un peu plus de 20 ans.

Fin mars 2023, le taux moyen des prêts immobiliers est de 3,04%, avec des indications de l’observatoire et des projections de la BCE laissant entendre que les taux pourraient encore augmenter avec la revalorisation du taux d’usure et sa mensualisation depuis le 1^er février 2023.

Dans ces conditions, l’accès au crédit immobilier devient de plus en plus délicat pour les investisseurs sans apport personnel. Il est donc conseillé d'augmenter la part de son apport personnel pour convaincre votre banque de vous accorder un prêt d'autant plus que les taux des prêts immobiliers sont inférieurs à celui de l'inflation. Il est donc plus judicieux d'investir son épargne que de la laisser dormir.

L'effet de levier favorable à l'investissement immobilier.
L’effet de levier est une technique financière qui permet d’augmenter le potentiel de rendement d’un investissement en utilisant de l’argent emprunté. En d’autres termes, c’est l’utilisation de l’endettement pour augmenter les gains potentiels d’un investissement. L’effet de levier peut être bénéfique si l’investissement génère un rendement supérieur au coût de l’emprunt.

Si la hausse des taux d’intérêt a un effet sur le coût du crédit, qui peut impacter le rendement de l’investissement immobilier, cela ne signifie pas que les investissements immobiliers locatifs ne sont plus avantageux sur le plan économique bien au contraire.

En effet, la demande locative est particulièrement forte. Les logements sur le marché sont rapidement loués, en moyenne pour la France entière, en une semaine et demie pour les maisons et de quinze à vingt jours pour les appartements, selon l’observatoire des loyers Clameur. Cette tension sur le marché locatif provoque une hausse continue des loyers (en plus de l’effet inflationniste actuel), ce qui peut offrir une rentabilité supérieure à de nombreux produits d'épargne si le bien est sélectionné avec soin. Même la loi sur le pouvoir d'achat votée en août de l'année dernière qui a plafonné temporairement l'Indice de Révision des Loyers - IRL (jusqu'au juin 2023), l'a fait à un taux supérieur au livret A. Sans ce plafonnement temporaire, l'augmentation de l'IRL aurait été de plus de 6% !

La déduction des intérêts d'emprunt des revenus locatifs
Les investisseurs au régime du réel déduisent les intérêts d’emprunt de leurs revenus locatifs. Cette fiscalité est favorable aux taux qui augmentent, car cela entraîne un surplus d’intérêts à déduire donc moins ou pas de CSG et CRDS et une diminution ou annulation de la pression fiscale sur les revenus locatifs avec une possibilité de se créer un déficit foncier.

La fin annoncée du dispositif fiscal “Pinel”
Le gouvernement a confirmé début juin, la disparition du dispositif Pinel à compter du 1er janvier 2025 et une baisse des déductions à compter du 1er janvier 2024.

L'avantage fiscal est croissant en fonction de la durée initiale de location auquel s'engage le propriétaire, 6 ou 9 ans qui peut-être prorogée à 12 ans.

Les taux de réduction pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2023 sont les suivants :
• 10,5% du prix d'achat du bien pour un engagement de location sur six ans (9% en 2024, 0% en 2025)

• 15% du prix d'achat du bien pour un engagement de location sur neuf ans (12% en 2024, 0% en 2025)

• 17,5% du prix d'achat du bien avec la prolongation de l'engagement de location sur douze ans (14% en 2024, 0% en 2025)

Ces déductions peuvent être supérieures dans le cadre d'un “PINEL+” mais ne concernent qu'un nombre encore très restreint de biens immobiliers.

Le dispositif fiscal Pinel ne concerne plus en 2023 que des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif (ne sont pas éligibles les villas individuelles même celles au sein d’une copropriété ou jumelées)

Des revenus complémentaires pour sa retraite
Une fois le bien amorti, les revenus locatifs générés par l'investissement immobilier sont une source de revenus complémentaire, régulière. Ces revenus sont également sécurisés si vous confiez la gestion de votre bien à Gautard Immobilier et souscrivez à la Garantie Loyers Impayés et détérioration du bien proposé à tous les bailleurs qui leur font confiance.

Un patrimoine à crédit
L'immobilier est la seule solution qui vous permet de vous constituer un patrimoine à crédit même si comme indiquer précédemment dans le paragraphe "effet de levier”, un apport est nécessaire (vous ne pouvez pas faire un crédit pour placer le montant emprunté dans une assurance vie, un livret ou en bourse).

Et même si en ce moment, les journaux ont tendance à faire leur une sur une baisse du prix de l'immobilier, cela concerne essentiellement des biens destinés à la résidence principale, pas forcément bien situés ou qui ont une performance énergétique défavorable.

Le choix d'un “bon investissement immobilier” est donc essentiel et c'est là où l'expérience et le savoir-faire de GAUTARD Immobilier sont précieux pour bien vous orienter et vous accompagner.

Pour mémoire, notre agence utilise un comparateur de biens immobiliers basé sur l'Intelligence Articicielle, outil utilisé par les plus grands groupes bancaires et immobiliers. Au travers de cet outil, sur toute la France, une comparaison est possible sur les biens en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) en fonction de 5 critères :
• Potentiel de plus-value
• Facilité de la revente
• Rentabilité locative
• Sécurité locative
• Attractivité du quartier.

Nos conseils et notre expérience viennent compléter et affiner cette analyse.

N'hésitez pas donc à nous consulter pour une étude personnalisée patrimoniale et fiscale.

Gautard Immobilier - 21-23 rue de Buffon, 37000 TOURS
Tél. 09 70 52 70 00 ou contact@gautard-immobilier.fr
ou gautard-immobilier.fr

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