Actualités gestion locative

Retrouvez régulièrement les actualités liées à la gestion locative et les conseils de François GAUTARD IMMOBILIER

12/04/2018

Bail d’habitation : Parution de l’IRL du 1e trimestre 2018.

L'IRL du 1er trimestre 2018 s'élève à 127,22, soit une hausse annuelle de 1,05 % par rapport à l'IRL du 1er trimestre 2017, et donc 2 trimestres d'affilé avec une hausse supérieure à 1%.
Ce nouvel indice de référence des loyers (IRL) a été publié le 12 avril 2018 par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).
Pour mémoire, L'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser le loyer d'un logement (vide ou meublé). Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.

22/03/2018

Bail d’habitation / Transaction : Contenu du congé pour vente

La loi du 6 juillet 1989 dispose que le congé pour vente doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée.
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 26 octobre 2017 n°15-16860 rappelle toutefois que le défaut d'indication, dans l'offre de vente, de la superficie du lot vendu et/ou d'une information relative aux millièmes de copropriété, ne saurait engendrer la nullité du congé.
De même, le fait que le congé ne précise pas la proportion de charges communes auquel correspond l'appartement ne saurait en lui-même entraîner la nullité de l'acte. L’arrêt rappelle également qu’il incombe au locataire qui invoque une fraude du bailleur de prouver que le congé a été délivré dans des conditions frauduleuses ou avec une intention de fraude.

19/03/2018

Les travaux dans les parties privatives

Vous êtes propriétaire d'un bien au sein d'une copropriété. Dans les parties privatives de votre lot, vous pouvez entreprendre librement des travaux portant sur l’aménagement intérieur et la décoration : peinture, cloisons non porteuses, revêtement, etc. Attention ! dans l’hypothèse où les travaux privatifs affectent la structure (ouverture du plancher ou du plafond par exemple) ou l’aspect extérieur de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires peut être amené à se prononcer pour autoriser ou non ces travaux.
Suivant les spécificités du règlement de copropriété, l’assemblée générale pourra se prononcer sur le choix des boiseries, de la couleur ou des matériaux envisagés pour les ouvertures de façon à ce que les travaux ne dénaturent pas l’esthétique de l’immeuble.
De même, le changement d’un revêtement de sol (du parquet à la place de la moquette) peut créer des nuisances sonores pour le voisinage; assurez-vous que le règlement de copropriété n’impose pas des contraintes en la matière.
Enfin, les travaux envisagés doivent respecter la destination de l’immeuble. S’il est à usage d’habitation, il vous sera impossible de transformer votre lot en bureau sans autorisation.

27/02/2018

Bail d’habitation : Modification de la coquille figurant dans la notice à joindre aux congés

En principe, le congé pour vendre prend effet au terme du bail. Toutefois, lorsque le logement occupé par le locataire change de propriétaire en cours de bail et que le terme du bail intervient moins de trois ans (au lieu de deux précédemment inscrit) après l'acquisition du logement par le nouveau propriétaire, le congé pour vendre ne pourra être délivré par le bailleur qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, dans le respect du délai de préavis.

Voir la brève complète

27/02/2018

Investir dans la location meublée : une alternative intéressante

"La location meublée peut être une alternative à la location nue classique, c’est une solution fiscalement attractive et elle répond à une demande croissante de la part des locataires qui ne veulent plus faire les frais d’un déménagement, même si elle vous impose quelques obligations en tant que propriétaire.."

Voir la Fiche pratique

Les règles fiscales à respecter

15/02/2018

Tours à l'honneur d'après le dernier baromètre Procos, la fédération du commerce spécialisé

"Tours est lauréate pour les grandes agglomérations, l’année même de son accession au statut de Métropole. Avec plus de 900 commerces contre 700 en moyenne dans les villes de cette catégorie, le cœur marchand de Tours rayonne sur un bassin de plus de 600 000 habitants."

Lire l'article paru dans LSA

10/02/2018

Bail d’habitation : Le Bailleur ne peut pas se faire justice à lui même

Exemple concret : Les conditions générales du bail signé par la bailleresse faisaient défense au locataire de déposer et de laisser des objets quelconques dans les cours, paliers, passages, couloirs et escaliers. Après avoir avisé les locataires par divers courriers pour leur demander d'évacuer ce qui encombrait les parties communes, la bailleresse a procédé à l'évacuation des plantes et fleurs des locataires. La Cour de cassation dans un arrêt de censure fin d'année rappelle que le bailleur ne peut pas, sans autorisation judiciaire, se substituer au locataire pour lui imposer d’exécuter ses obligations contractuelles.

Voir la dépêche de l'AFP sur le Figaro

25/01/2018

Bail d’habitation : Parution de l’IRL du 4ème trimestre 2017.

La valeur de l'indice IRL du quatrième trimestre 2017 (publiée par l'Insee ce 12 janvier 2018) a été fixée à 126,82. L'indice est ainsi en hausse de + 1,05 % par rapport à l’indice du quatrième trimestre 2016. En variation annuelle il s'agit de la plus forte hausse depuis le deuxième trimestre 2013.
Pour mémoire, l'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.

Voir l'évolution de l'IRL au fil des années

15/01/2018

Notice d'information réglementaire à joindre à tout congé pour vendre ou reprise.

La notice réglementaire figurant en annexe de l'arrêté (lien ci-dessous) est à reproduire à l’identique et n'est imposée que pour les locations vides à titre de résidence principale, mais étrangement pas pour les congés donnés dans le cadre d'une location meublée.

Voir l'article

Voir l'arrêté et la notice

15/11/2017

Restitution des clés à un huissier.

Contrairement aux idées reçues, le locataire qui restitue les clés à l’huissier lors de son état des lieux de sortie, en l’absence du bailleur non convoqué, est réputé occuper le logement et devoir régler le loyer jusqu’à ce que le bailleur prenne finalement possession des clés.

Voir l'article

02/11/2017

APL et prise en compte de l’enfant en cas de garde alternée.

En cas de garde alternée chaque parent peut faire prendre en compte l’enfant pour la détermination de ses droits à l’APL. Les enfants doivent donc être pris en compte pour le calcul de l’APL au titre de la période cumulée pendant laquelle les parents accueillent effectivement l’enfant à son domicile au cours de l’année.

Voir l'arrêt

02/11/2017

De nouvelles mentions pour l’affichage des permis depuis le 1er Juillet 2017.

Un arrêté paru le 13 avril 2017 vient modifier les mentions obligatoires à porter sur les panneaux d’affichage des permis de construire (article A 424-16, alinéa 1 du code de l’urbanisme).
Outre les mentions précédentes, désormais le panneau doit également comporter le nom de l’architecte qui a élaboré le projet architectural et la date d’affichage du permis en mairie.

11/10/2017

Solidarité des époux séparés

Les époux sont solidaires des obligations du bail et notamment du paiement des loyers et charges, quand bien même ils se sont mariés postérieurement à la prise à bail et bien qu’ils soient séparés depuis.

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08/10/2017

Liquidation judiciaire et préavis réduit

Un locataire, salarié de sa société mise en liquidation judiciaire, peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois.

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21/09/2017

Commandement et résiliation à la demande du preneur

Quand bien même le preneur a reçu un commandement et qu’il ne s’est pas acquitté de sa dette locative, il ne peut pas demander la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

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19/09/2017

Pour mémoire : Diagnostic gaz et électricité obligatoire à la location d'un logement

Pour tous les logements construits avant 1975 et pour les baux dont la signature interviendrait après le 1er juillet 2017, les bailleurs doivent remettre à leur locataire 2 nouveaux documents :
• Un état de l'installation intérieure d'électricité
• Un état de l'installation intérieure gaz.

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05/09/2017

Bail d’habitation : Impayés - Coupure d’eau & EDF

Citons ici un arrêt de la cour d’appel de Chambéry du 13 juillet 2016 n°15-00199 qui rappelle que le bailleur ne peut pas couper l’eau et l’électricité à son locataire quand bien même celui-ci serait en situation d’impayés de loyers.

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04/09/2017

Bail d’habitation : Recouvrement et prescription triennale

Dans un arrêt rendu en début d'année, la Cour de cassation rejette l’application de l’article L218-2 du code de la consommation au recouvrement des loyers et charges en matière locative. C’est donc bien désormais une prescription de 3 ans (et non plus de 5) qui s’applique pour des baux et contrats conclus depuis le 27 mars 2014.

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21/08/2017

Bail Commercial : Déspécialisation et refus du bailleur

Dans un arrêt rendu en début d'année, la Cour de cassation juge que le bailleur n'est pas tenu de motiver son refus de déspécialisation partielle. Elle précise également qu’aucun formalisme n'est exigé du bailleur pour sa réponse.

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16/08/2017

Bail d’habitation : Décence et notion de performance énergétique minimale

Pour mémoire, à compter du 1er janvier 2018, les logements locatifs devront être protégés contre les infiltrations d’air parasites pour être décent.
Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité́ à l’air suffisante.
Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés devront être munies de portes ou de fenêtres et les cheminées devront être munies de trappes. 
Le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité́ adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

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14/08/2017

Bail dérogatoire et maintien dans les lieux

Quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les dispositions du code de commerce sur le bail commercial.

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04/08/2017

Bail d’habitation : PV de reprise du logement en cours de bail = acte illicite

La Cour de cassation dans un récent arrêt rappelle que le procès-verbal de reprise alors que le bail n’est pas résilié constitue un acte illicite de reprise du logement ouvrant droit à indemnisation du locataire.

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24/07/2017

Marché immobilier au premier semestre 2017

En volume, le cap des 900 000 ventes annuelles a été franchi en juin, un chiffre sans précédent qui se traduit par une progression de 9,9% sur douze mois. Le record doit être relativisé cependant, car depuis 2000, le parc immobilier s’est accru de 20%. De leur côté, les ventes n’ont progressé que de 13%.

Lire le communiqué de la FNAIM

16/07/2017

Un local à usage mixte est avant tout à usage d’habitation

Selon une décision de la Cour de Cassation, un local à usage mixte est considéré comme un local à usage d'habitation en totalité ; l’usage d’habitation l'emportant sur le tout. Les hauts magistrats précisent qu’il n’y a pas lieu d’examiner la proportion des surfaces consacrées à chacune des activités.

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13/07/2017

Diagnostics Gaz et électricité - Annulation sur la méthode, pas sur le fond

Par une décision du 7 juin 2017, le Conseil d'Etat a annulé l'arrêté du 10 août 2015 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation.

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01/07/2017

Diagnostic gaz et électricité obligatoire à la location d'un logement

Pour tous les logements construits avant 1975 et pour les baux dont la signature interviendrait après le 1er juillet 2017, les bailleurs doivent remettre à leur locataire 2 nouveaux documents :
• Un état de l'installation intérieure d'électricité
• Un état de l'installation intérieure gaz.

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29/06/2017

Bail commercial - ILC, ILAT, ICC 1er trimestre 2017

Au premier trimestre 2017, l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s'établit à 109,41. Sur un an, il s’accélère : il augmente de 1,1 %, après + 0,7 % aux deux trimestres précédents.

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19/06/2017

Profession/Bail d’habitation : RCP du professionnel et solvabilité du locataire

La cour d’appel de Nancy dans un arrêt du 23 mars 2017 n°16-00672 rappelle que le professionnel de l’immobilier, mandataire du bailleur, doit s'assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle du preneur.

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01/06/2017

Bail d’habitation : Résiliation et information du locataire

Un décret du 9 mai 2017 n°2017-923 (paru au JO du 10 mai) rend obligatoire, à partir du 1er juin 2017, un document d’information des locataires faisant l’objet d’une procédure judiciaire d’expulsion. Ce décret crée une nouvelle formalité à la charge de l’huissier de justice dans le cadre de la délivrance des assignations aux fins de constat ou du prononcé de la résiliation des baux de la loi du 6 juillet 1989 (vides et meublés).

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