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Actualités gestion locative
Retrouvez régulièrement les actualités liées à la gestion locative et les conseils de François GAUTARD IMMOBILIER
10/09/2018
Investissement Pinel, ce que l'impôt à la source change pour vous
D'après la presse et les dernières déclarations du Premier Ministre et du Ministre du Budget, les investisseurs bénéficiant d’un avantage fiscal (Pinel, Duflot, Scellier, investissement social et logement dans les DOM, Censi-Bouvard) bénéficieront, dès le 15 janvier, d’une avance de trésorerie de 60%, sur la base de leur situation fiscale de l’année antérieure.
L’acompte de 30% initialement prévu a été jugé trop faible, selon Bercy. Une bonne nouvelle pour les investisseurs qui de ce fait ne devront pas faire un gros effort de trésorerie . Le solde sera remboursé en août 2019
Pour mémoire, l'impôt à la source a été confirmé et entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2019
30/08/2018
liste des éléments obligatoires lors d'une location meublée
Dans notre newsletter de février (revoir la fiche pratique), nous vous avions expliqué pourquoi la location en meublé était une alternative intéressante.
Si vous avez choisi cette option, les logements loués meublés doivent comporter certains éléments "en nombre et en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante".
Pour mémoire, vous trouverez ci-dessous la liste que vous devez obligatoirement fournir :
• literie comprenant couette ou couverture ;
• volets, stores, rideaux ou autre "dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher" ;
• plaques de cuisson ;
• four ou four à micro-ondes ;
• réfrigérateur et congélateur, ou au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment de congélation (température inférieure ou égale à -6°C) ;
• vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• ustensiles de cuisine ;
• table et sièges ;
• étagères de rangement ;
• luminaires ;
• matériel d’entretien ménager adapté au logement.
16/07/2018
Bail d’habitation :
Cotitularité, solidarité et divorce
La cour d’appel de Versailles juge dans un arrêt du 29 mai 2018 n°16-07934 que la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l’un des époux met fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle.
16/07/2018
IRL deuxième trimestre 2018
Au deuxième trimestre 2018, l'Indice de Référence des Loyers (IRL) s'élève à 127,77 soit + 1,05 % par rapport au trimestre précédent et + 1,25 % sur un an.
Pour mémoire, tous les baux d'habitation contiennent une clause d'indexation qu'il convient de compléter à la signature en indiquant le dernier indice IRL publié par l'Insee. Cet indice est utilisé aussi bien pour les logements loués vides que meublés.
L'année suivant celle de la signature du bail, le loyer varie selon le calcul suivant :
loyer hors charges x nouvel indice / ancien indice = nouveau loyer hors charges
Bon à savoir : La loi Alur du 24 mars 2014 aggrave les modalités de révision des loyers : désormais et depuis le 27 mars 2015, lorsque le propriétaire ne réalise pas la révision chaque année, il en perd le bénéfice. Et s'il l'effectue en cours d'année, il n'appliquera l'indexation que pour le temps restant à courir.
25/06/2018
Congé pour reprise personnelle sans justification : un mauvais calcul
Depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR, dans le cadre des locations nues ou meublées soumises à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui délivre un congé pour reprise à son locataire doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Cette nouvelle obligation peut laisser perplexe tant il peut paraître délicat en pratique de justifier d'une intention de faire quelque chose trois à six mois plus tard
Mais attention, décider de ne pas justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise au motif que la teneur exacte de cette nouvelle obligation n'est pas connue serait un bien mauvais calcul. En effet, il a été jugé que le fait de pas donner de justification emportait la nullité du congé selon la cour d'appel de DOUAI. Il y a donc toujours moins de risques de voir le congé annulé si la justification paraît contestable que si aucune justification n'a été donnée.
En dépit des demandes répétées de la FNAIM, ni le législateur, ni le pouvoir réglementaire n'ont apporté d'éclaircissement quant à la teneur de cette nouvelle obligation. En l'absence de jurisprudence à ce jour, nous l'interprétons comme imposant au bailleur d'indiquer les raisons pour lesquelles lui ou le bénéficiaire de la reprise entend occuper les lieux à titre de résidence principale (raison professionnelle ou familiale par exemple).
12/06/2018
Crédit immobilier : les banques gardent leurs taux au plancher
Tirés vers le bas par la guerre des prix, les taux des crédits s'établissent en moyenne à 1,46 % en mai. Ces taux exceptionnels bas permettent de faire de bonnes affaires.
06/06/2018
Tours, 4e Ville où il fait bon d'investir
Selon une étude du Figaro Immobilier et Explorimmoneuf, Tours est la 4e Ville de France où il fait bon d'investir, une belle performance due à l'attractivité de la métropole et des prix doux.
Bordeaux auréolé depuis des années tombe à la 10e place de ce classement basé sur l'attractivité et le dynamisme immobilier.
25/05/2018
Impact du Prélèvement à la Source (PAS) sur les travaux déductibles
Suite à notre précédente actualité, vous avez été nombreux à nous interroger pour savoir quand il fallait faire des travaux pour ne pas être pénalisé avec la mise en place du PAS en janvier 2019.
Si les revenus fonciers sont supérieurs au montant des travaux projetés, il est préférable d'attendre 2020 avant de réaliser tout projet, sauf si le contribuable touche des revenus exceptionnels en 2018 qu'il souhaite “éponger”.
Mais si les revenus fonciers sont inférieurs au montant des travaux projetés, la conclusion doit être différente. En effet, il peut-être à l'inverse conseillé de réaliser un maximum de travaux en 2018 pour créer du déficit foncier et, dans l'idéal, de ne rien décaisser en 2019, pour tirer profit de la règle du plafonnement à la moitié des travaux réalisés sur la période 2018-2019
Lire la note complète éditée par la FNAIM avec des exemples concrets
22/05/2018
C’est l’année des gros travaux pour se créer un déficit foncier.
Contrairement aux idées reçues avec la mise en place du prélèvement à la source, c’est l’année des gros travaux pour se créer un déficit foncier dans l'investissement immobilier. A la clé, déduction à 100 % en 2018 et bonus de 50% en 2019.
Avec la mise en place du prélèvement à la source, les propriétaires doivent se livrer à de savants calculs pour savoir s’il est avantageux d’effectuer des travaux en 2018. Les rénovations lourdes avec un gros déficit foncier à la clé font partie des bonnes affaires à réaliser
09/05/2018
Bail d’habitation : Humidité et préjudice du locataire – Règlement des loyers.
La cour d’appel de Besançon a rendu un arrêt qui rappelle que quand bien même le logement serait affecté de désordres, notamment d’une humidité excessive, le préjudice du locataire ne peut pas s’élever à l’entier montant des loyers et charges dès lors que celui-ci a eu la jouissance effective du logement.
20/04/2018
Bail d’habitation : détermination du prix du congé pour vente.
La cour d’appel de Paris rappelle que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne fixe aucun encadrement concernant le prix proposé dans le congé vente. Les magistrats parisiens jugent d’ailleurs que “le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s’oppose à ce qu’il situe la valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix” .
Les juges précisent que le locataire peut toutefois invoquer la fraude en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l’intention de vendre.
12/04/2018
Bail d’habitation : Parution de l’IRL du 1e trimestre 2018.
L'IRL du 1er trimestre 2018 s'élève à 127,22, soit une hausse annuelle de 1,05 % par rapport à l'IRL du 1er trimestre 2017, et donc 2 trimestres d'affilé avec une hausse supérieure à 1%.
Ce nouvel indice de référence des loyers (IRL) a été publié le 12 avril 2018 par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).
Pour mémoire, L'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser le loyer d'un logement (vide ou meublé). Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.
22/03/2018
Bail d’habitation / Transaction : Contenu du congé pour vente
La loi du 6 juillet 1989 dispose que le congé pour vente doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée.
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 26 octobre 2017 n°15-16860 rappelle toutefois que le défaut d'indication, dans l'offre de vente, de la superficie du lot vendu et/ou d'une information relative aux millièmes de copropriété, ne saurait engendrer la nullité du congé.
De même, le fait que le congé ne précise pas la proportion de charges communes auquel correspond l'appartement ne saurait en lui-même entraîner la nullité de l'acte. L’arrêt rappelle également qu’il incombe au locataire qui invoque une fraude du bailleur de prouver que le congé a été délivré dans des conditions frauduleuses ou avec une intention de fraude.
19/03/2018
Les travaux dans les parties privatives
Vous êtes propriétaire d'un bien au sein d'une copropriété. Dans les parties privatives de votre lot, vous pouvez entreprendre librement des travaux portant sur l’aménagement intérieur et la décoration : peinture, cloisons non porteuses, revêtement, etc. Attention ! dans l’hypothèse où les travaux privatifs affectent la structure (ouverture du plancher ou du plafond par exemple) ou l’aspect extérieur de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires peut être amené à se prononcer pour autoriser ou non ces travaux.
Suivant les spécificités du règlement de copropriété, l’assemblée générale pourra se prononcer sur le choix des boiseries, de la couleur ou des matériaux envisagés pour les ouvertures de façon à ce que les travaux ne dénaturent pas l’esthétique de l’immeuble.
De même, le changement d’un revêtement de sol (du parquet à la place de la moquette) peut créer des nuisances sonores pour le voisinage; assurez-vous que le règlement de copropriété n’impose pas des contraintes en la matière.
Enfin, les travaux envisagés doivent respecter la destination de l’immeuble. S’il est à usage d’habitation, il vous sera impossible de transformer votre lot en bureau sans autorisation.
27/02/2018
Bail d’habitation : Modification de la coquille figurant dans la notice à joindre aux congés
En principe, le congé pour vendre prend effet au terme du bail. Toutefois, lorsque le logement occupé par le locataire change de propriétaire en cours de bail et que le terme du bail intervient moins de trois ans (au lieu de deux précédemment inscrit) après l'acquisition du logement par le nouveau propriétaire, le congé pour vendre ne pourra être délivré par le bailleur qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, dans le respect du délai de préavis.
27/02/2018
Investir dans la location meublée : une alternative intéressante
"La location meublée peut être une alternative à la location nue classique, c’est une solution fiscalement attractive et elle répond à une demande croissante de la part des locataires qui ne veulent plus faire les frais d’un déménagement, même si elle vous impose quelques obligations en tant que propriétaire.."
Les règles fiscales à respecter
15/02/2018
Tours à l'honneur d'après le dernier baromètre Procos, la fédération du commerce spécialisé
"Tours est lauréate pour les grandes agglomérations, l’année même de son accession au statut de Métropole. Avec plus de 900 commerces contre 700 en moyenne dans les villes de cette catégorie, le cœur marchand de Tours rayonne sur un bassin de plus de 600 000 habitants."
10/02/2018
Bail d’habitation : Le Bailleur ne peut pas se faire justice à lui même
Exemple concret : Les conditions générales du bail signé par la bailleresse faisaient défense au locataire de déposer et de laisser des objets quelconques dans les cours, paliers, passages, couloirs et escaliers. Après avoir avisé les locataires par divers courriers pour leur demander d'évacuer ce qui encombrait les parties communes, la bailleresse a procédé à l'évacuation des plantes et fleurs des locataires. La Cour de cassation dans un arrêt de censure fin d'année rappelle que le bailleur ne peut pas, sans autorisation judiciaire, se substituer au locataire pour lui imposer d’exécuter ses obligations contractuelles.
25/01/2018
Bail d’habitation : Parution de l’IRL du 4ème trimestre 2017.
La valeur de l'indice IRL du quatrième trimestre 2017 (publiée par l'Insee ce 12 janvier 2018) a été fixée à 126,82. L'indice est ainsi en hausse de + 1,05 % par rapport à l’indice du quatrième trimestre 2016. En variation annuelle il s'agit de la plus forte hausse depuis le deuxième trimestre 2013.
Pour mémoire, l'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.
15/01/2018
Notice d'information réglementaire à joindre à tout congé pour vendre ou reprise.
La notice réglementaire figurant en annexe de l'arrêté (lien ci-dessous) est à reproduire à l’identique et n'est imposée que pour les locations vides à titre de résidence principale, mais étrangement pas pour les congés donnés dans le cadre d'une location meublée.