Actualités gestion locative

Retrouvez régulièrement les actualités liées à la gestion locative et les conseils de François GAUTARD IMMOBILIER

29/11/2019

Bail d’habitation : Motif du congé de préavis réduit

La cour d’appel de Besançon, dans un récent arrêt, rappelle que le motif donnant lieu à application du préavis réduit à un mois, dans le cadre de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, doit être expressément mentionné dans le courrier de congé.

Les magistrats du Doubs affirment qu’aucune régularisation n'est possible, ni après l'envoi du congé ni en cours de procédure judiciaire.

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05/11/2019

Gestion - Bail d’habitation : Réparations locatives et absence d'état des lieux

La cour d’appel de Paris, dans un récent arrêt, rappelle que la seule production d’un devis de remise en état du logement loué n’est pas suffisante, à défaut de constat des lieux de sortie dressé par voie d’huissier, pour démontrer l’existence de dégradations imputables au locataire.

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31/10/2019

Gestion - Bail d’habitation : Retards répétés dans le paiement du loyer et congé

La cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 10 octobre 2019 n°18-00393, rappelle que pour l’application de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, les retards importants et systématiques dans le paiement des loyers et charges pendant plusieurs années constituent à eux-seuls un motif légitime et sérieux permettant au bailleur de délivrer congé pour le terme du bail.

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24/10/2019

Seule la force majeure peut excuser un retard chez le notaire

Le vendeur ou l'acquéreur d'un bien immobilier doit prouver un cas de force majeure s'il dépasse la date limite prévue dans un compromis pour signer la vente chez le notaire.

Le dépassement de la date peut le conduire à payer à l'autre partie la somme forfaitaire prévue en pareil cas dans le contrat et à verser d'autres indemnités supplémentaires, a rappelé la Cour de cassation.

Un vendeur qui invoquait un problème grave de santé n'a pas été excusé pour autant, les juges ayant considéré qu'il avait eu malgré cela le temps d'organiser son déménagement. Il pouvait aussi mandater un représentant pour se présenter en temps et en heure devant le notaire, a estimé la Cour.

Ce vendeur âgé, vivant seul, opéré d'une grave affection cardiaque la veille de la date limite de signature, soutenait qu'il était dans l'impossibilité d'exécuter son obligation. Mais pour les juges, il avait eu trois mois, entre le diagnostic et l'opération, pour organiser ses obligations vis à vis des acquéreurs du bien.

Ces derniers ont obtenu le paiement de la pénalité prévue, appelée "clause pénale", ainsi que des indemnités pour l'occupation du bien, pour l'impossibilité de le mettre en location, pour non-respect de l'obligation de délivrance du vendeur et pour leur préjudice moral.(Cass. Civ 3, 19.9.2019, P 18-18.921).

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22/10/2019

Gestion - Bail d'habitation : candidature locative et suppression de la signature de la pièce d'identité

Le Décret n° 2019-1019 du 3 octobre 2019 vient supprimer la condition de signature de la pièce justificative d'identité pouvant être demandée au candidat à la location et à sa caution.

Jusque-là le décret du 5 novembre 2015 (fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution) prévoyait que le bailleur pouvait demander que lui soit fournie une pièce justificative d'identité comportant la signature du titulaire.

Or, les pièces justificatives de l'identité délivrées par des autorités étrangères ne comportent pas systématiquement la signature de leur titulaire, conformément à leur législation nationale. Leurs ressortissants, dès lors qu'ils disposent seulement de l'une de ces pièces pour justifier de leur identité, étaient susceptibles de rencontrer des difficultés pour se loger dans le parc locatif privé. Cette difficulté est désormais corrigée.

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17/10/2019

Evolution de l'Indice de Référence des Loyers du troisième trimestre 2019

Au troisième trimestre 2019, l’Indice de Référence des Loyers s’élève à 129,99 soit une augmentation de 1,20% sur un an et 1,53% par rapport au trimestre précédent. Cette augmentation est en légère baisse comparée au trimestre précédent (1,53% sur l'année précédente et 1,70% par rapport au trimestre précédent).

Pour mémoire, tous les baux d'habitation contiennent une clause d'indexation qu'il convient de compléter à la signature en indiquant le dernier indice IRL publié par l'Insee. Cet indice est utilisé aussi bien pour les logements loués vides que meublés.

L'année suivant celle de la signature du bail, le loyer varie selon le calcul suivant : loyer hors charges x nouvel indice / ancien indice = nouveau loyer hors charges

Bon à savoir : La loi Alur du 24 mars 2014 aggrave les modalités de révision des loyers : désormais et depuis le 27 mars 2015, lorsque le propriétaire ne réalise pas la révision chaque année, il en perd le bénéfice. Et s'il l'effectue en cours d'année, il n'appliquera l'indexation que pour le temps restant à courir.

Voir l'évolution annuelle de l'IRL

15/10/2019

Gestion - Bail d’habitation : paiement partiel du loyer, quittance ou reçu ?

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un récent arrêt, rappelle une solution désormais bien établie lorsque le locataire ne procède pas au règlement de ses obligations locatives.

Si en application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre une quittance à son locataire qui en fait la demande, il ne peut toutefois être contraint que de remettre un reçu au locataire qui ne s’est pas acquitté du règlement intégral de ses loyers.

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04/10/2019

Pourquoi la taxe foncière augmente ? Que faire pour la contester ?

Vous êtes peut-être concerné, comme près de 30 millions de français, par la forte augmentation de la taxe foncière.

Pour les logements, la base de calcul de cette taxe est également à la moitié de la « valeur locative cadastrale ». Cette valeur est calculée selon les caractéristiques du logement (surface, emplacement, niveau de confort…).

Depuis 2018, la valeur locative cadastrale est revalorisée chaque année en fonction de l’inflation (2,2% en 2019 contre 1,1% en 2018), puis multipliée par des taux fixés par les collectivités.

Pour contester le montant de cette taxe, il faut vous assurer de la justesse de la valeur locative de votre bien, et de la prise en compte de votre situation personnelle.

Pour plus de détails, rendez-vous ici.

N’hésitez pas à nous contacter si vous êtes concerné et si vous souhaitez être accompagné dans ces démarches !

02/10/2019

Gestion - Bail commercial : Paiement de la taxe foncière par le preneur

La Cour de cassation dans un récent arrêt juge que la clause selon laquelle le preneur paiera « tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués, de sorte que le loyer soit net de toutes charges quelconques, à la seule exception des impôts susceptibles de grever les revenus de location » est suffisamment précise pour obliger le locataire au paiement de la taxe foncière.

La jurisprudence se montre désormais assez stricte en la matière et ne fait supporter au preneur les charges, travaux, impôts et taxes que si le bail le prévoit expressément.

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25/09/2019

Au sommaire de notre newsletter de septembre

> Fiscalité :
• Augmentation de la taxe foncière, pourquoi et comment la contester
• CITE, disparition du Crédit d'Impôt jusqu'à 30 % dans sa forme actuelle au 31 décembre 2019

> Nouveaux services :
• La conciergerie du déménagement
• La signature électronique à distance

> Investissement immobilier Exemple dans l'Hyper centre de Tours

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20/09/2019

Les loyers d'une sous-location non autorisée reviennent au bailleur

Les sous-loyers perçus par le locataire qui sous-loue son logement sans autorisation du bailleur constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire et doivent lui être remboursés.

Un bailleur, après avoir délivré congé à ses locataires, les assigne en validité du congé et en remboursement des sous-loyers perçus par eux à raison de sous-locations réalisées sans autorisation.

La Cour de cassation confirme : les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. Les locataires ayant sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, c’est à bon droit que la cour d’appel en a déduit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées.

Lire l'article sur efl.fr

16/09/2019

Bail d'habitation : les charges récupérables sont dues même sans stipulation

La Cour de cassation dans un récent arrêt confirme la position de la cour d’appel de Grenoble ayant retenu à bon droit que les charges récupérables sont des sommes dues, sans qu'il soit nécessaire de les prévoir lors de l'établissement du contrat de location.

En l’espèce, le bailleur justifiait de charges de copropriété récupérables concernant la période 2011 à 2017, ainsi que de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères relative aux exercices fiscaux 2011 à 2016, la cour d'appel en a exactement déduit que la locataire était redevable de ces charges.

Source : galian.fr

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